Tragédia vagy a lakáspiac gyógyulása felé vezető út a kormány népszerű családtámogatási eszközeinek részleges felszámolása? Sokak szerint a városi CSOK megszűnése és a babaváró hitel korhatárának leszorítása az ingatlanpiacot és a lakáshitelezést is letaglózhatja. A számok viszont azt mutatják, a 2015 óta futó otthonteremtési program felett eljárt az idő: az elszálló ingatlanárak megették az ajándékba kapott állami milliókat, a kedvezmények eltűnése azonban hosszú távon konszolidálhatja a lakásárakat és a hitelkamatokat.
A városban már semmire sem elég a támogatás – indokolta a kormány júliusban a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) részleges, 2024-től kezdődő kivezetését. Tény, hogy ennek az eszköznek a falusi változata vált kelendőbbé az elmúlt években. A CSOK-on keresztül 2015-től 2022 végéig összesen több mint 700 milliárd forintnyi támogatás ment ki a családokhoz; a falusi CSOK részaránya 2019-es bevezetése óta végig magas volt, jelenleg 50 százalék fölött van.
Két gyerekre új és használt lakás esetében is 10 millió, három vagy több gyerekre pedig 15 millió forintnyi kedvezményes hitelt igényelhetnek még idén a családok. A CSOK nagy előnye, hogy a vissza nem térítendő támogatás mellé kedvezményes, 3 százalékos kamatozású hitel is jár. Ez ugyan kedvezőnek számított az utóbbi időben, amikor a piaci lakáshitelek kamata 10 százalék körül járt, és sokáig joggal nevezhettük a CSOK-ot a szűkülő lakáspiac motorjának, mégsem sokan vették fel 2023-ban. A használt lakások esetében 50-60 százalékkal, az újaknál 70-80 százalékkal esett vissza a CSOK-igénylések száma. – Hiába volt az idén megítélt lakáshitelek 20 százaléka CSOK-os, ez mindössze összesen 10 milliárd forint hitelkibocsátást jelentett – mondta el Nagy László Nándor hitelpiaci elemző. A CSOK népszerűségvesztésének egyik oka az, hogy a korábbi években egyharmadára csökkent a lakosság hitelfelvételi hajlandósága.
Nem az ingyen pénz hiányzik igazán
Az, hogy mennyire váltotta be a hozzá fűzött reményeket a CSOK, csupán különböző szempontok szerint állapítható meg. Vannak ugyan családok, amelyeknél valóban jó helyre ment az állami támogatás, egy 2021-es tanulmány szerint azonban a gyerekvállalási kedv csak egészen minimálisan javult, a születésszám pedig azóta sem érte el a bevezetéskor (2016) mért szintet. A program miatt megnövekedett kereslet ezzel szemben felhajtotta az ingatlanárakat, ami felemésztette a támogatási összeg közel 75 százalékát. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a jelenlegi helyzet az elmúlt évek fordulatos lakáspiaci trendjein keresztül értékelhető reálisan. 2015 óta elképesztő tempóban, évente 20-25 százalékkal drágultak a lakások a nagyvárosokban, de országos szinten is 10 százalékos volt az áremelkedés éves üteme. – Ennek a korszaknak az elején vezették be a CSOK-ot, az pedig már akkor látszott – emelte ki Nagy László Nándor –, hogy önmagában „az egy gyerekre kapható 600 ezer forintos támogatás nem jelent akkora segítséget, mint amennyivel emelkednek az ingatlanárak”, ezért az évek során folyamatosan új támogatási elemekkel egészítették ki az otthonteremtési programot. Most, hogy megszűnik a városi CSOK, a vásárlók nem elsősorban a támogatást bánják, inkább az olyan kedvezmények hiánya lesz számukra fájdalmas, mint a 3 százalékos kamatra adott 10-15 milliós kedvezményes hitel, vagy a vásárolt ingatlan értékhatártól független illetékmentessége – véli a szakember, aki szerint éppen ezért most a legnagyobb kérdés az, milyen támogatások lépnek a régiek helyébe, és hogy a lakásvásárlók milyen finanszírozási mixszel tervezhetnek.
Elinflálódott állami milliók
A CSOK az elmúlt nyolc évben változó népszerűségnek örvendett. Amikor 2018–2021 között mélyponton voltak a kamatok, a hiteligénylők alig négy-öt százaléka választotta a 3 százalékos állami hitelt, hiszen ez a piaci hitel kamatszintjénél csupán leheletnyivel volt alacsonyabb, viszont az nem írt elő olyan kötelezettségeket, mint a CSOK. 2021 végén a magasabb kamatok megérkezésével a CSOK-igénylések is felfutottak, 2023-ra azonban már drasztikusan csökkent a kereslet. Ennek oka az ingatlanpiaci elemző szerint elsősorban az ingatlanok drágulása. A családok kizárólag CSOK-hitelből már nem tudnak lakást finanszírozni, hiszen a nagyvárosokban 1 millió forint/négyzetméter felett árulják a használt lakásokat. Így a 10-15 millió forintos CSOK-hitelből legfeljebb egy nappali jönne ki. A hiányzó részhez további hitelt kellene felvenni, a magas kamatok azonban távol tartják a többséget az eladósodástól. A mostani szigorítás a szakértő szerint ezért észszerű, olyan terméket szüntet meg a városban, ami már nem kelendő. Vidéken viszont jóval többet ér ez a pénz, ott a lakás 60-70 százalékát is fedezheti az állami hitel. Balogh László szerint a CSOK-nak az ingatlanpiac erőteljes lassulása is betett, mert aki most lakást cserélne, az nehezen tudja eladni a meglévőt. – Számos család CSOK-kal és banki kölcsönnel együtt sem kap annyi hitelt, amennyiből otthont tudna venni – tette hozzá Balogh László.
Hasít a falusi kölcsön
A CSOK jövő évtől érvényes módosítása nemcsak elvesz, de ad is. 2024. január 1-jétől az új lakásra nem, de használt ingatlanra az eddiginél magasabb támogatás jár az 5000 fő alatti kistelepüléseken. Ha használt lakóingatlant veszünk, amit ki is bővítünk és/vagy korszerűsítünk, akkor egy gyermek után az eddigi 600 ezerről 1 millió forintra, két gyermeknél 2,6 millióról 4 millióra, három vagy több gyermek esetén pedig 10 millióról 15 millió forintra nő a támogatás. (A vételárra csak az összeg fele fordítható, és kizárólag vásárlásra – felújítás nélkül – nem adnak CSOK-hitelt.) Jövőre a meglévő lakás bővítésére, korszerűsítésére adott állami támogatás is növekedni fog.
– A falusi CSOK-igénylők 60 százaléka háromgyerekes család, ők ki tudják maxolni a felvehető támogatást – fűzte hozzá az ingatlanszakértő, aki szerint ez a városokban biztosan nem működne. Újbudán például a 1,5 millió forintot is meghaladja az új lakások négyzetméterenkénti ára, tehát egy 50 négyzetméteres lakás 75 millióba kerül, ha pedig egy három gyerekre szűkösen tervezhető, 75 négyzetméteres, 112 milliós lakáshoz vehetjük fel a maximális 10 milliós CSOK-támogatást, nem biztos, hogy rohanni fogunk szerződést kötni. Azt is érdemes tudni, hogy a háromgyerekes CSOK-osoktól még nem várható demográfiai robbanás: a CSOK elindulása óta sem sikerült megállítani a népességfogyást.
Újraélesztenék a haldoklót
Falusi CSOK-ot a „preferált települések” listáján szereplő 2631 faluban lehet igényelni, amelyek között nem szerepel budapesti agglomerációs település. Nem véletlenül. A listára ugyanis az a kistelepülés kerülhetett fel, ahol a lakosságszám 2018–2019 között nem nőtt. A falusi CSOK tehát valamelyest növelheti a nagyvárosból kiköltözők számát, és csökkentheti a faluról Budapestre költözőkét. Nagy László Nándor úgy véli, a kormány ezzel próbál meg életet lehelni a kihalófélben lévő falvakba. A ki- és visszaköltözési hullámok egyébként ciklikusan változnak, most éppen újra megtelni látszik az agglomeráció: a főváros környéki településeken mintha nem lenne válság, olyan magasra ugrottak az árak.
Hitelt akarsz? Szülj fiatalon!
A babaváró hitel szigorítását – bár egyértelműen szűkítheti a lakáshoz jutás lehetőségét – nem minden elemző látja drámainak. Az első gyerek születése után kamatmentessé váló, elsősorban lakáscélú hitel visszanyesése annyit tesz, hogy a jövő évtől kizárólag azok a házaspárok juthatnak hozzá a tízről tizenegy millió forintra emelkedő összeghez, akiknél a pár nő tagja nem töltötte még be a 30. életévét. Hogy ez hány családot érinthet, arra a KSH adataiból következtethetünk: 2018-ban az első házasságkötés időpontja átlagosan 30,1 év volt, és a gyerekek több mint felét 30 évesnél idősebb anyák szülték meg. A Magyar Nemzeti Bank statisztikája szerint a babaváró támogatást igénylő 18–41 éves nők 59 százaléka volt gyermektelen, 26 százalékuk egy, 11 százalékuk két gyereket nevelt a hitel felvételekor. A gyerekvállalás kitolódása miatt tehát a rendelet erős visszaesést hozhat az igénylésekben. A támogatástól azok is eleshetnek, akik az első gyereküket 30 alatt vállalták, de 30 fölött tervezik a második-harmadikat.
Nagy László Nándor mégsem vár érdemi változást a módosítástól, mert az a kör, amelyik eddig igényelhette a kölcsönt, már megtette. Szerinte előnyös, ha mostantól a fiatal nők kerülnek a kedvezményezetti körbe, hiszen 30 év felett nem fog annyit szülni valaki, ami megállítaná a népességfogyást. A babaváró az első olyan támogatás, amit legalább emeltek az elmúlt években, és hiába tűnik szolidnak a 10 százalékos emelés, ha ez akkor ér el minket, amikor már egy számjegyű lesz az infláció, akkor annál nagyobb mértékben nőtt a hitel összege. A babaváró átalakítása most leginkább a harmincas éveik elején járó nőket mozgathatja meg, akik csak néhány év múlva terveznének gyereket, de most még ez év végéig igényelhetik. Egy átmeneti szabály szerint pedig aki 30–41 év közötti és várandós, az 2024 végéig igényelheti a támogatást. A hitelszakértő hozzátette: a babavárót igénylők köre évről évre csökkent, ahogy a házasságok száma is, az pedig csak jó, ha előbb születik meg az első gyerek a családban. Érdemes azonban tudni, hogy a gyerekvállalási kedvet és a családtervezést nem lehet pusztán családpolitikai eszközökkel befolyásolni. A tanulmányok szerint a jövedelmi, munkahelyi és párkapcsolati háttér, az egészség, a vallás, a nemzetiségi hovatartozás, az erkölcsi normák, de még a történelmi múlt is sokkal fajsúlyosabb tényezőnek bizonyul, mint a lakhatási körülmények. Ez különösen a gyermekvállalásban erősen bizonytalan párokra igaz.
Kevesebb pénz jut lakásra
Kevesebb a pénzünk, kevesebb a hitel, így kevesebbet fogunk vásárolni. Lényegében ez várható a lakáspiacon rövid és középtávon. Már az év első felében is látványosan kevesebb adásvétel történt. – A zuhanó kereslet és a megugró kínálat folytán kifulladni látszik az eddig tapasztalható dinamikus árnövekedés, néhol már érzékelni visszaesést is – értékelte a helyzetet Balogh László. Újbudán a tavalyi 1 millió 30 ezer forintos négyzetméterár idénre 1 millió 63 ezer forintra nőtt, ezzel a korábbi 20-25 százalékos drágulási ütem 3 százalékra esett vissza. Ez utoljára a 2020-as évek elején volt jellemző a kerületben. Árcsökkenést egyelőre ritkán érezhetünk a saját bőrünkön, ugyanis sokan inkább kivárnak. Az ingatlan.com vezető elemzője szerint most a vevők kerülhetnek nyeregbe: aki most eladni akar, azt könnyebben lehet alkura bírni. Ugyanakkor vásárláskor számolni kell a 8-10 százalékos kamatozású hitelekkel is.
Nem is olyan rossz eladósodni
A hitelezés már az elmúlt évben is erősen visszaesett a kiugró kamatok miatt, és egyelőre a CSOK-hitelt sem pótolhatja semmilyen piaci termék. Nagy László Nándor viszont úgy látja, a riasztóan magasnak tűnő 8-10 százalékos kamattal felvehető lakáshitel nem is annyira rossz választás, ha 18 százalékos inflációval párosul, ami ritka áldásként hullhat a hitelesekre. Ha viszont a pénzromlás mértéke 10 százalékra vagy az alá csökken a jövőben, akkor kifejezetten rosszul járhat az, aki most öt-tíz évre bebetonozza a 10 százalékos hitelét, jóllehet az elmúlt években a szakma arra edukálta az embereket, hogy hosszú távú fix kamatozású hitelt vegyenek fel. Az elemző szerint arra is nagy az esély, hogy a bankok pár év múlva ajánlatokkal rukkolnak elő a drágának számító hitelek kiváltására, de akár az adott hitel kamatszintjét is megváltoztathatják, hogy az ügyfél ne járjon pórul a magasan beégett kamattal.
Last minute CSOK után jön a stagnálás
Bár a fentiek ellenére sokan érezhetik, hogy lemaradtak a jóról, nem lehet tudni, mit hoz a holnap családpolitikája. Egy biztos: ősszel egy utolsó nagy durranás vár azokra, akik last minute foglalnák le az utolsó jegyeket a CSOK-kalandra. – Még fel lehet venni a városokban is a támogatott állami hitelt, de a banki hitelkamatok is most kezdenek élesebb versenybe, miután a pénzintézeteknek tartaniuk kell a kihelyezési terveiket – biztatja az utolsó jelentkezőket a hitelpiaci elemző.
Az ingatlanpiacon biztosan nyer, aki most vásárol, utána viszont nem tudni, mikor kezdődik újra az aktivitás. Balogh László szerint jóslásra most nincs esély, a piac beindulása attól függ, mi lép a nagyvárosi CSOK helyére, mennyire mozog majd párhuzamosan az inflációval a kamatok csökkenése, és mikor érjük el a lakáshitelkamatok lélektani határát, amikor elkezdenek vásárolni az emberek. Emellett természetesen gazdasági sokkhatások, energiaár-változások is befolyásolhatják az eseményeket. Ősszel azonban még aligha várható nagy változás, többek között abban sem, hogy egy átlagos családnak most is rendkívül nehéz lakáshoz jutnia.
Török Dániel
