Miközben szükség van új lakásokra, túlépítés fenyegeti egész Budapestet az elmúlt évek beruházáspolitikájának következményeként. A kormány most felülvizsgál minden kiemelt státuszú ingatlanprojektet, és igazságosabb lakástámogatási rendszert dolgoz ki. Eközben a lakosság beruházások leállítását követeli az „Újbuda megtelt” szlogen jegyében. Erhardt Attila alpolgármestert arról kérdeztük, kinek kellene megmondania, mi épülhet, hogyan és hol.
Mi az a széles körű megoldás, amit dr. László Imre polgármester kért a közlekedési és beruházási miniszternek írt levelében?
Az előző kormány rendkívül kreatív volt, ha egy beruházás előnyben részesítéséről volt szó, az OtthonStart miatti kiemelés csak az egyik fajtája volt ennek. Újbudán 23 kiemelt beruházás zajlik, de ebből csupán öt otthonstartos, a fennmaradó 18 rozsdaövezeti. Mi azt kezdeményeztük, hogy minden kiemelést vizsgáljanak felül, függetlenül attól, hogyan és milyen jogcímen került rá sor.
Vitézy Dávid miniszter azóta jelezte, a felülvizsgálat kiterjed majd a rozsdaövezeti beruházásokra is…
Ez jó hír, örülök, hogy meghallgatásra talált a kérésünk. Tudni kell, hogy a 23 kiemelt beruházásból nem mindegyik túlzó méretű, van olyan, amelyiknél betartják az építési szabályzatokat. Ennél azért számít a kiemelés, mert adózás szempontjából más elbírálás alá esik. De nekünk az a fontos, hogy a jövőben ne valósuljanak meg olyan beruházások, amelyek túllépik az önkormányzat által megadott kereteket, ahol a kormány eltörölt egy kerületi változtatási tilalmat, hogy csak azért is megépülhessen valami, vagy ahol átírta az építési szabályzatokat, és azt mondta, hogy mondjuk egy 22 méter magas ház helyett 50 méterest lehet építeni. Ilyeneket nem szeretnénk.
2022-től kezdve szinte az összes építéshatósági jogkört elvették az önkormányzatoktól, nem maradt beleszólásuk abba, mi épüljön a területükön. Ezért van szükség az építésjogi környezet teljes revideálására?
A válasz egyszerű: azt szeretnénk, hogy álljon helyre az önkormányzati építési szabályoknak a hatálya, tehát ne lehessen nagyobb épületet építeni annál, mint amit az adott kerület építési szabályzata (KÉSZ) megenged. 2025-ben utóbbit azért módosítottuk több alkalommal Kelenföldön és Albertfalván, mert ezek a városrészek érintettek leginkább a nagy volumenű beruházásokban. Itt átlagosan 20 százalékkal csökkentettük a projektingatlanok beépíthetőségét. Volt olyan decemberi döntésünk, amit a kormány előrelátóan már novemberben felülírt. Még el sem fogadtuk, de már felülírta. Egy másik esetben hat hónap után eltörölte az általunk kiszabott változtatási tilalmat, tehát iszonyú gyorsan reagáltak, a szabályokat pedig mindig úgy módosították, ahogy az a befektetőnek kedvező volt. Ezzel a gyakorlattal akarunk szakítani. Csak olyan épületet lehessen építeni, amit egy önkormányzat aktuális szabályzata megenged.
Egy KÉSZ alkalmas arra, hogy az épített környezet élhető, a többség számára kielégítő legyen?
Nagyrészt igen. Azért nem mondom, hogy tökéletesen alkalmas, mert vannak olyan, régebben elfogadott építési szabályzatok, amelyek módosítása még nem valósulhatott meg. Az építészetről szóló törvényben van egy olyan kikötés, hogy ha az elfogadásától számított hét éven belül módosítja az önkormányzat az adott építési szabályzatot, akkor kártalanítással tartozik. Ha például korábban egy telekre ezer négyzetméteres épületet lehetett felhúzni, de mi azt mondjuk, mostantól csak feleakkorát lehessen, akkor nekünk arra az elvett 500 négyzetméternyi építési lehetőségre kártalanítást kell fizetnünk az ingatlan tulajdonosának. Ez egy nagyberuházás léptékében nem felvállalható egy önkormányzat számára, hiszen akár több milliárd forintos kiadást is jelenthet. Tehát akkor lesz ideális helyzet, amikor a kerület minden egyes körzetének építési szabályzatánál (kilenc ilyen van – a szerk.) letelik a hét év, és az összes felülvizsgálata lezajlik. A kormányzati felülvizsgálatnál nagyon fontos, hogy végül mi kerül bele az új jogszabályba. Bízom benne, hogy a kormány megkérdezi majd az önkormányzatokat, mit gondolnak a beruházásokról.
A civilek három ingatlanfejlesztés ellen tiltakoztak a testületi ülésen. A Villányi úti egykori pártiskola, majd vállalkozási főiskola helyén az eredeti tervekhez képest kevesebb, 140 lakás épül; a BigGeorge Property kétezer lakásos projektje csökkentett tartalommal indul, a Karinthy Frigyes úti foghíjtelek pedig úgy épül be, hogy lakások lesznek a földszinten. Miről döntött a képviselő-testület ezekkel kapcsolatban?
A Villányi úti és a Karinthy Frigyes úti építkezés esetében az említett hét év nem telt el, tehát ha 20 százalékkal csökkentjük a beépíthetőség mértékét, akkor sok százmillió forintos lehet a kártalanítás, akár ingatlanonként is, mivel elég értékes telkekről van szó. Ilyen esetekben, amikor jogi erőnk nincs a változtatásra, tárgyalunk a tulajdonosokkal, hogy a környék lakóinak igényeihez jobban igazodjanak a fejlesztések. Jelen esetben a következő alku született: a Karinthynál 15 százalékos mérséklést vállalt a fejlesztő, tehát kisebb lesz az épület, nagyobb lesz a zöldfelületi arány, mint amit az építési szabályzat előír. Cserébe viszont azt kérte, hogy a földszinten lehessen lakásokat építeni. Szerintem ez kedvező megállapodás, hiszen kétszeresére növeltük a távolságot két épület között, miközben iroda vagy kávézó amúgy is épült volna a földszinten. Sokan félreértették a helyzetet, és azt hitték, arról döntünk, legyen-e ott építkezés vagy ne, illetve hogy nagyobb legyen az épület. Ez a telek száz esztendeje építési telek, a beépítése nem elkerülhető. Viszont az önkormányzat változtatási tilalmat rendelt el, a Karinthyn jelenleg nem lehet építkezni. Építési engedélyt ettől függetlenül szerezhet a fejlesztő, amit meg is fog kapni, ha megfelel a szabályzatnak, anélkül, hogy az önkormányzatot bárki megkérdezné.
A tiltakozók „Újbuda megtelt” táblákkal érkeztek az ülésre, ez az önkormányzat szlogene 2019 óta. Akkor egy oldalon állnak?
A jelszóhoz következetesen tartottuk magunkat, hiszen Kelenföldön és Albertfalván, ahol ez a hét év már letelt, átlag 20 százalékkal csökkentettük a beépíthetőséget, ami 400 ezer négyzetméternyivel kevesebb épületet jelent. Ez hatalmas szám, felfogható egy kisebb lakótelepnek is. Fontos megérteni, nem arról döntöttünk, hogy megépüljön-e valami (erről nem is dönthetünk), hanem az építési szabályzatokat módosítottuk a Villányi út esetében is, éppen az érintettek érdekében. Például nem volt szabályozva az épület legmagasabb pontja, a fejlesztő akár tornyot is építhetett volna rá, de mivel egyértelmű volt, hogy a helyiek ezt nem szeretnék, lefelé korlátoztuk a magasságot és a beépíthetőséget is. Így az új épület nem lehet nagyobb, mint a régi, megmarad a kilátás a Ménesi úton lakóknak, a zöldfelületi arányt pedig növeltük. A terveket látva úgy gondolom, az új épület a Villányi úton megőrzi a régi karakterét, léptékét, a nagy előtetőt és a lépcsőzetét, a mögötte lévő konferenciaterem helyén pedig két, az eredeti tervekhez képest jelentősen csökkentett méretű lakóház lesz. A parkolás miatt sem kell aggódni: régen az utcán zajlott, az új lakók azonban a mélygarázsban fognak parkolni, várakozási engedélyt pedig az új szabályaink értelmében nem kapnak a beköltözők.
A BigGeorge a Budafoki út 70., a Fehérvári út 85., illetve 95. alatt és a Hauszmann Alajos utca–Barázda utca környékén építkezik. Itt mit sikerült elérni?
Tíz százalékkal vettük vissza a beépítés mértékét. A Budafoki úti fejlesztés legnagyobb értéke például az, hogy a BigGeorge anyagilag beszáll az előtte lévő Duna-parti sétány megépítésébe, nagyon minőségi és jelentős zöldfelülettel gyarapodik az épület környéke. A cégcsoport 2,5 milliárd forinttal járul hozzá várhatóan egy óvodafejlesztéshez (erről még folyik a tárgyalás), a Duna menti sétány másik szakaszához, infrastrukturális fejlesztésekhez, továbbá az Árasztó-partot is tudjuk fejleszteni ebből a pénzből. Minden beruházónak legalább ilyen mértékű hozzájárulást kellene vállalnia, mert aki ennyit fejleszt, annak ki kell vennie a részét a közösségi beruházásokból. A lakók az építkezést blokkoló változtatási tilalom lehetőségét is felvetették, de a törvény szerint 2027. június 30-áig minden önkormányzatnak új építési szabályzatot kell elfogadnia a teljes területére. Ez pedig azzal jár, hogy ekkor a változtatási tilalmakat automatikusan feloldják. Így ez sem megoldás.
Mi történt volna, ha a testület nem szavazza meg a beruházásokat érintő módosításokat?
Mindegyik történet más, de például a Karinthy 17. esetében a fejlesztő beadhatta volna az építési engedély kérelmét a földszinti lakások nélkül, így az önkormányzatot megkerülve vihette volna véghez az eredeti, nagyobb projektjét, a lakók pedig elestek volna a nekik felajánlott kompenzációs csomagtól. Ezekben szerepelt lakások megvásárlása piaci értéken, de volt, ahol a tűzfal szigetelését vagy az udvar rendbetételét ajánlották fel a lakóknak. A Villányi úton pedig egy sokkal rosszabb adottságú, környezetétől elütő épület jött volna létre.
Lakossági vádként hangzott el, hogy nem egyeztettek a környékbeliekkel…
Rengeteg egyeztetés ment végbe az érintett társasházakkal, civil szervezetekkel, a plébániával. A Villányi út esetében 13 különböző egyeztetés zajlott le a fejlesztő és az érintettek között. Az egyik nyílt fórum, ahová bárki eljöhetett, korrekt légkörben, majdnem három órán keresztül zajlott, a kérdésekre azt gondolom, érdemi válaszokat kaptak az emberek. Az volt a benyomásom, hogy a lakók a kompromisszumot keresték, és meg is találták. Vannak olyan házak, ahol a lakóközösséggel írásban is megállapodott a fejlesztő.
Miért olyan nehéz megakadályozni egy építkezést? Melyik szakaszban lehet még belenyúlni?
Ott kezdődik, hogy minden ingatlan magáningatlan, tehát ez egy vagyon, a tulajdonosnak joga van oda építkezni. Beadja az engedélykérelmet, és ha az építési szabályzatnak megfelel, meg fogja kapni az építési engedélyt. Itt jön a képbe a hétéves előírás. Ha adott pillanatban nem telt el a hét év, az önkormányzat érdemben nem tudja módosítani az építési szabályzatokat. Ezért is kezdeményeztük Vitézy Dávidnál, hogy az önkormányzatok rövidebb időszak elteltével vizsgálhassák felül az építési szabályzataikat, vagy legyen egy rendkívüli esetre szóló kitétel, ami intenzív beépítés esetén kártalanítás fizetése nélkül is lehetővé teszi a módosítást. Nagyon kíváncsian várom a minisztérium álláspontját, és bízom benne, hogy eszközt adnak a kezünkbe. Ha ez megtörténne, gyorsabban tudnánk reagálni a megváltozott társadalmi elvárásokra, amelyek az utóbbi években nagyon intenzívvé váltak. Ezért is sikerül elérni, hogy számos fejlesztő önként csökkenti a beépítés mértékét. Mellesleg nem tudok olyan önkormányzatról, ami ilyen tömegben mérsékelte volna a beépítést. Az elmúlt 16 évben szinte minden a beruházók érdekei szerint történt, ezen változtatni kell. Szükséges, hogy az önkormányzatok visszakapják az építési jogköröket, mert mind a kormányzati kiemelésekkel, mind a hétéves szabállyal, mind az egyoldalú kártalanítási kötelezettséggel meg van kötve a kezük.
A lényeg, hogy mindenkire ugyanazok a szabályok vonatkozzanak.
Pontosan. Ne legyen olyan, hogy az egyik telekre a helyi építési szabályzat vonatkozik, a szomszéd telekre pedig egy kormány által átírt verzió. Egységes szabályozás kell, az önkormányzatok kapják vissza azon jogukat, hogy minden egyes ingatlanra vonatkoztathassák ezt.
Az emberek mintha azt várnák, hogy minden egy csapásra változzon meg…
Ma az összes kiemelő rendelet hatályban van (az interjú a múlt héten készült – a szerk.), ahogy az építési jogszabályok is. Türelmet kell tanúsítani a kormány felé, nem lehet mindent átírni néhány hónap alatt. Épp azért van szükség a lakásprojektek felfüggesztésére, hogy levegővételhez jusson mindenki, visszafordíthatatlan dolgok ne történjenek meg, ne kaphassanak már új engedélyt ezek a beruházások, és akkor közösen, együtt át tudjuk gondolni, mi a jó irány. Bízom benne, hogy ebbe bevonják majd az önkormányzatokat.
Vitézy Dávid szerint ezután csak olyan lakásnak szabad megépülnie, ami enyhíti a lakhatási válságot. Mire gondolhatott?
Nem optimális az a lakásmix, amelyben az elmúlt években gondolkodtak a befektetők. Tömegével épültek kisméretű, 40 négyzetméter körüli vagy annál is kisebb lakások. Ez hosszú távú lakhatásra nem alkalmas, ahogy családtervezésre, családi életre sem. Szeretnénk, ha ezt is átgondolná a kormány, hogy ennek gátat kellene szabni. Eközben olyan mértékben megdrágultak a lakások a jövedelmi viszonyokhoz képest, hogy a legtöbben nem azért vesznek ilyen kicsit, mert nekik ez optimális, hanem mert erre telik. Egy ház száz évre épül, nem szabad a beruházó rövidtávú érdekeinek feláldozni. A sok kis lakáshoz ráadásul több parkoló és több autó is tartozna.
Török Dániel
