Nagyot szólt a kormány Otthon Start programja: a 3 százalékos hitelt tavaly vitték, mint a cukrot, áprilisban pedig már árulják azokat az új építésű lakásokat, amiket erre a konstrukcióra terveztek. Manapság alig drágábban vehetünk új lakást, mint használtat, nem nagy üzlet viszont befektetési céllal vásárolni.
A bő egy évtizede tartó emelkedés után a hazai ingatlanpiac tavaly az év első felében még turbulensebb szakaszba lépett, miután a magas kamatok lejártával rengeteg kisbefektető tért vissza az állampapírpiacról a lakáspiacra, hogy főként új építésű ingatlanokba invesztáljon, egyebek között a XI. kerületben is. A befektetési célú felvásárlási láz országosan évi 20–25 százalékos áremelkedést hozott. A hullám nyár elejére lecsengett, úgy tűnt, a vágtató ingatlanárakat megzabolázza az apadó kereslet, és azok végre elkezdenek igazodni a pénztárcákhoz. Az állami Otthon Start programban elérhető igen kedvező, 3 százalékos támogatott lakáshitel nyomán azonban folytatódott az ingatlanőrület: a továbbra is magas árak ellenére a program szeptemberi kihirdetése után ismét felszökött a vásárlási láz, ami október végéig tartott.
Vevői és eladói dilemmák
– Mivel kevesen vannak, akik a felső határként húzott és ezáltal átlagossá váló négyzetméterenként 1,5 millió forintos árat zsebből ki tudják fizetni (ma egy 50 négyzetméteres lakás átlagára 75 millió forint), a vevők több mint fele hitelből vásárol – tájékoztatott Balogh László. Az ingatlan.com vezető elemzője egy ritka jelenségre is felhívta a figyelmet. Miután 2026 áprilisától piacra kerülnek azok az új építésű lakások, amelyeket már erre a hitelkonstrukcióra szabtak, az új és a használt lakások átlagos árszintje lényegében össze fog találkozni. A budapesti használt lakások négyzetméterenként 1,5 milliós, különösen az újbudaiak 1,62 milliós átlagára elképesztő közelségbe kerül az újak 1,72 milliós átlagához. – A vevőket a helyzet komoly dilemma elé állítja: használtat vegyenek-e, amibe holnap beköltözhetnek, vagy kicsit többért új építésűt? Utóbbi lehet, hogy csak egy-két év múlva készül el, de korszerűbb, jobb minőségű, energiatakarékos, kedvezőbb elrendezésű, tehát relatíve még olcsóbb is lehet. A mérleg egyértelműen az új felé billen – mondta a szakértő, aki szerint azért előbb-utóbb a helyükre kell, hogy rendeződjenek az árak és az értékek a piacon. A szokatlan szituáció viszont addig biztosan patthelyzetbe hozza a használt lakások eladóit: ha nem tudnak kivárni, kénytelenek lesznek kevesebbet kérni az ingatlanukért. Ha viszont kivárnak, és „ráülnek” a magas árra, a vevők nem jönnek, a piac pedig befagy.
Az olcsó hitel drágította a piacot
A közelmúlt legnagyobb ingatlanpiaci attrakciója kétségkívül ez a 3 százalékos, az első lakásuk megvásárlóinak szánt hitel volt, amely aztán a papírformának megfelelően ismét magasba repítette az árakat. Ennek egyik oka az, hogy a tulajdonosok feltornázták az alacsonyabb értékű lakásaik árát a megengedett másfél millió/négyzetméterig, gondolván, a vevőnek így is megéri, hiszen kedvező hitelt kap hozzá. Arról is lehetett hallani, hogy egyeseknek sikerült kijátszani a szabályokat, és befektetési céllal vettek lakást az olcsó hitelből. Az ingatlanszakértő szerint mivel a hitelfelvétel kapui szélesre vannak tárva, erre törvényesen is van lehetőség. Ha valakinek 50 százalékos tulajdonrésze van egy ingatlanban, akkor is felveheti a hitelt egy másikra első lakásvásárlóként, ráadásul a program nem ír elő ottlakási kötelezettséget, sőt bérbe is lehet adni az így megvett lakást. (Ezzel az volt a cél elvben, hogy ha valaki külföldre megy dolgozni, ne dőljön be a hitele.) Mindennek ellenére a hitelszerződés és az átruházás szabályai miatt, valamint mert csak egyszer lehet felvenni, az otthonstartos hitel nem alkalmas nagy ingatlanfelvásárlásokra.
– A konstrukció megítélése kettős – mutatott rá az elemző. Megéri belevágni azért, mert jelenleg egy 50 milliós lakás hiteltörlesztője (25 évre 237 ezer Ft) kisebb összeg, mint az átlag budapesti bérleti díj (260 ezer Ft). A szűk keresztmetszet az önerő, mert egy 75 milliós ingatlan önrésze 7,5 millió Ft, ennyivel a zsebében nem sok fiatal szaladgál. A pénzromlást figyelembe véve viszont előfordulhat, hogy ha nem változik a program, akkor a 237 ezres törlesztőrészlet öt–tíz év múlva egy hétvégi nagybevásárlás számlájának felel majd meg.
A beruházók rákaptak a hitelkompatilbilis lakások építésére, hiszen ha 1,5 millió alatt tudják tartani a négyzetméterárakat, akkor nagyobb érdeklődésre és gyors értékesítésre számíthatnak. Olyan új szereplők léptek be a bizniszbe, akik eddig ipari vagy irodai létesítményeket fejlesztettek, de most menekülőutat látnak a lakóingatlanok piacában. Emiatt rengeteg új lakás épül, megfizethetőbb áron, ami versenyhelyzetet teremt a kínálati oldalon, ennek pedig a vevők lehetnek a nyertesei.
Már nem az évszázad üzlete
– Az ingatlan 2026 tavaszára már nem tartozik a legelőnyösebb befektetések közé – jelentette ki kerek perec Balogh László. Budapesten ugyanis olyan magas árszintet értek el az ingatlanok, amely nem képes rövid idő alatt jelentősen növekedni, mivel a vevők már nem bírják szuflával. Ma 1,6 milliós négyzetméterárral számolva egy 60 négyzetméteres lakás 96 millió forintba kerül. – Ezért a pénzért 10–15 éve „zenélő, táncoló palotát” kaptunk – érzékeltette a változást a szakértő.
Aki ma ingatlanbefektetésben gondolkodik, annak egy szemmel látható haszon reményében legalább évi 3–4 millió forintért kell kiadnia a lakását. Ez 3–4 százalékos hozamot jelent, miközben 6–7 százalékot fialó állampapírba is beteheti a pénzét, ahol nem fenyeget az a veszély, hogy a bérlő nem fizet, nem költözik ki, elcsalja a rezsit, lelakja a lakást, de még a lakásfenntartással sem kell bíbelődni. A 3–4 milliós éves bérleti bevételhez havi 250–350 ezer forintért kell kiadni a lakást, ennyit pedig már nem nagyon fizetnek meg a bérlők egy átlagos lakásért.
A fentiek miatt a bérlakáspiac is változóban van. Az Otthon Start sok bérlőt szívott el innen, ami mérsékelte a keresletet, így szeptember–november között csökkenni kezdtek a bérleti díjak. Nemrég ugyan ismét növekedésbe fogtak, de így sem nyújtják már a korábban megszokott hozamot, ez pedig szűkíteni fogja a kiadó lakások kínálatát. Ezzel párhuzamosan elkezdett szorulni a hurok az Airbnb nyakán. Az év elejétől Terézváros betiltotta az airbnb-zést, hogy aztán a belvárosi kerületek sorra napirendre vegyék az ügyet, ez pedig számos lakást visszaadhat majd az albérletpiacnak.
Sláger maradt a panel
Az árérzékeny vevők most is a panellal járnak a legjobban, amire igen nagy a kereslet. Jelenleg egy ilyen lakás 20–25 százalékkal olcsóbb (Újbudán 1,45 millió Ft/négyzetméter), mint a téglaépítésű (1,6–1,7 millió). Egy 50 négyzetméteres panel esetében az árelőny 10–15 millió forint lehet a téglafalashoz képest. Ráadásul a panellakások állják a legjobban a válságot: az év eleji általános 20 százalékos visszaeséssel szemben irántuk csak 6–7 százalékkal csökkent a kereslet.
Biztonságosabb lesz a tervezőasztal
A társasházi építményi jog márciusi bevezetésével olyan lakásokat vásárolhatunk a tervezőasztalról, amelyekre a bank már kimondta, hogy hitelképesek, miután alaposan kivizsgálta a beruházót és a projektet. Az eddig kiszolgáltatott vevők így jóval nagyobb biztonságban érezhetik magukat. Az ilyen projekteket a bankok is szívesebben finanszírozzák, így a vevők árcsökkentő hatással is számolhatnak.
Török Dániel
